Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – одна из крупнейших областей оценочной деятельности. Недвижимость – это фактически наиболее дорогой из распространённых активов на рынке, и ошибка, допущенная при её оценке, может дорогого стоить как для заказчика, так и для его контрагента. Именно поэтому ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» для оценки недвижимости привлекает квалифицированных экспертов-оценщиков с существенным опытом работы на рынке и имеет обширную и успешную судебную практику, связанную с этой сферой оценочной деятельности. Сама процедура оценочной деятельности выполняется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как правило, заказчик об оценке недвижимости обладает поверхностными знаниями и знает о сути процесса крайне мало. Своевременная оценка, которая инициирована клиентом – залог завершения сделки в заданные сроки с преимущественной выгодой, а риск возникновения серьезных ошибок при данном раскладе крайне мал. Для того, чтобы вы понимали, о чём идёт речь и не покупали кота в мешке мы подготовили для вас небольшой ликбез по оценке недвижимости.

Итак, в первую очередь при оценке недвижимости оценщику ставится задание на оценку. Это документ, которым оценщик руководствуется во всей дальнейшей оценочной процедуре – в нем идентифицирован объект оценки: квартира, помещение, сооружение, гараж, частный дом или земельный участок. Постановление задания является одним из самых необходимых этапов, в который входит:

• Предмет оценки
• Основная цель проводимой оценки
• Документы, подтверждающие имущественные права на объект оценки
• Определение вида стоимости, в соответствии с поставленной целью
• Срок и дата проведения оценки
• Цель дальнейшего использования готового отчета
• Формулировка возможных ограничений, которые могут повлияют на стоимость имущества

Идентификация на оценку недвижимости является неотъемлемой частью задания, в которой отображаются местоположение оцениваемого объекта, подробное описание, точные границы, юридическое описание и адрес.

Таким образом, в задании отображается объект недвижимости и основные характеристики его деятельности.

Основная цель оценки в сфере недвижимости – определение величины стоимости объекта. Для различных целей оценки используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости – представляет собой цену, по который недвижимость можно продать в условиях свободного рынка. Именно этот вид стоимости хотят узнать стороны сделки при обращении к консультантам-оценщикам. Необходимо найти аналоги, схожие с объектом оценки, после анализа будет определена среднерыночная цена, которой далее будут руководствоваться продавец и покупатель.
• Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – это стоимость оцениваемого имущества для определенного человека и группы лиц, имеющих конкретные инвестиционные цели. Сами инвестиции являются одними из наиболее выгодных вариантов накопления капитала. Наиболее популярными примерами для инвестиции являются покупка квартиры в новостройке с целью дальнейшей продажи, приобретение жилья с последующей сдачи в аренду. Как правило, инвестиционная стоимость превышает рыночную, так как есть возможность извлекать прибыль с оцениваемого объекта в дальнейшем.
• Ликвидационная стоимость объекта недвижимости – это цена, по которой в сжатые сроки может быть быстро продан тот или иной объект. Здесь учитывается те условия, которые вынудили стороны сделки значительно снизить стоимость, несоответствующую рыночной. Ликвидационная стоимость недвижимого объекта в среднем может составлять 75-80% от рыночной цены, при том сроки продажи значительно меньше и составляют 1-2 месяца.
• Кадастровая стоимость объекта недвижимости – в результате государственной кадастровой оценки устанавливается стоимость земельного участка, которая определяется результатами массовой оценки. Именно эта сумма будет учитываться для цели налогообложения. Из-за неучтенных индивидуальных особенностей кадастровая стоимость порой превышает рыночною. Обратитесь к нашим экспертам-оценщикам, и мы поможем Вам оспорить кадастровую стоимость.

Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

Оценка квартиры или другой недвижимости при совершении нотариальных действий. В различных жизненных ситуациях, как при печальных: развод, получение наследства, так и при радостных: например, получение материнского капитала, вам будет необходимо сделку по приобретаемому вами имуществу заверить у нотариуса. Поскольку с данного имущества вами будет заплачен налог, нотариусы требуют отчёт об оценке рыночной стоимости данного имущества для того, чтобы исчислить сумму данного налога. ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» выполнило несколько тысяч таких отчётов и накопило громадный опыт в оценке рыночной стоимости недвижимости для нотариуса.

Оценка недвижимости для ипотеки. Если вы обратились в крупный банк за ипотекой, необходимым этапом процедуры его получения является предоставление отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости вас заинтересовавшей. Исходя из отчёта независимого оценщика, банк устанавливает размер кредита, график платежей, процентную ставку и так далее. Как видим, от результатов работы оценщика зависят отношения кредитуемого и банка на долгие годы вперёд, то есть важность этого этапа работы трудно переоценить. ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» имеет аккредитацию при крупнейших банках (ПАО Сбербанк, АО «КБ «Дельтакредит» и многие другие банки), что подтверждает высокую квалификацию и опыт наших оценщиков, специализирующихся на оценке недвижимости для ипотеки.

Оспаривание кадастровой стоимости. Это отдельная область оценки недвижимости, на сегодняшний день требующая самой высокой квалификации оценщика. Как известно, закон даёт возможность оспорить полученную результатами массовой оценки кадастровую стоимость и установить её в размере рыночной. По результатам такого оспаривания размер налогового бремени может снизиться для заказчика в несколько раз, что за короткий период времени окупает все затраты, связанные с запуском процедуры оспаривания кадастровой стоимости с привлечением оценщиков и юристов. Мы оказываем комплексные услуги по оспариванию кадастровой стоимости «под ключ» – от предварительного расчёта возможной экономии до полученного положительного решения в комиссии или в суде. Нами накоплен большой массив позитивной практики. С некоторыми решениями, вынесенными на основе наших отчетов можно ознакомиться на странице посвященной оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

Оценка земельных участков. В этом случае определяется рыночная стоимость. Земля в совокупности с ее улучшениями (зданиями и сооружениями) представляет собой целостный имущественный комплекс. Здесь оценивается не то земля, но и расположенные на ней объекты недвижимости. Даже без возводимых сооружений она представляет собой сложный природный объект. Земля является основой в качестве средства производства. Поэтому земельные участки являются объектом товарно-хозяйственных отношений.

Оценка ущерба нанесенного недвижимости, например, в случае затопления, пожара. Проведение процедуры оценки после пожара – задача не из простых, так как оценить все имущество, состоящее из мебели, бытовой техники крайне сложно, а порой фактически не возможно. Наличие чеков о покупке товаров значительно облегчит процесс оценки. Необходимость оценить квартиру после залива – случай довольно частый. Оценка ущерба является главным шагом для решения подачи документов в суд или досудебного мирового соглашения. Проведение независимой экспертизы для выявления стоимости ущерба при пожаре и заливе определяется в интересах возмещения финансовых средств на восстановление имущества.

Оценка недвижимости для залога Оценка недвижимости для банков фактически неотличима от стандартной процедуры оценки для других нужд. Объектом залога может быть квартира, частный дом, доля в квартире, земельный участок. Величина кредита здесь зависит напрямую от стоимости залога. Так как залог гарантирует получение кредита и выполнение обязательств по его выплате.

Оценка недвижимости при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду. При продаже недвижимого имущества необходимо определить оценочную стоимость, так как продавец не хочет терять выгоду, а покупатель не желает переплачивать. Оценка для купли-продажи нужна в следующих случаях: оценка земли при продаже, оценка предприятия при продаже, оценка квартиры или комнаты при продаже. Вопрос по оценке сдаваемого объекта актуален как для арендодателя, так и для арендатора. В целях аренды данная оценка нужна для установления арендной платы.

Оценка недвижимости для страхования. Страхование является одним из самых надежных способов защиты недвижимого имущества. Оценка для страхования нужна для заключения договора страхования и для установления суммы страховых взносов. Также профессиональная оценка для целей страхования способна в полной мере помочь возместить ущерб в случае реальных потерь.

Оценка недвижимости для налоговой (для финансовой отчетности). Для осуществления перехода на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) оценка является основной задачей в данном процессе, так как прозрачность различных предприятий гарантирует отчет о реальной стоимости активов. Бухгалтерская отчетность по рыночной стоимости, созданная на основе заключения отчета специалистами-оценщиками, дает соответствующую степень финансовой прозрачности отчетности предприятия.

Оценка жилой недвижимости (квартиры, дачные дома, коттеджи, таунхаусы). Данный процесс подразумевает оценку комнат, квартир и жилых домов, результатом которого является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка промышленной и складской недвижимости (фабричные и заводские помещения, сооружения и здания). В данной оценке учитывается множество факторов: год постройки объекта, его местоположение, качество отделки.

Оценка коммерческой недвижимости. Для успешного развития бизнеса необходима качественная оценка коммерческой недвижимости. Отчет должен быть комплексный, учитывать все детали необходимого объекта. Оценка коммерческой недвижимости поможет принять решение об инвестировании денежных средств в объект недвижимости.

Оценка объектов незавершенного строительства. Для совершения сделки купли-продажи необходимо знать цену. Данные объекты хоть и не готовы к эксплуатации, но все же являются товаром. Результаты оценки объективно отразят их рыночную стоимость с целью дальнейшей продажи, тем самым некоторая часть вложенных средств в проекты вернется их бывшим собственникам.

Оценка недвижимости при ликвидации и реорганизации. Ликвидация – полное прекращение деятельности компании. Она проводится с целью банкротства или добровольной ликвидации. Процесс реорганизации представляет слияния нескольких компаний (юридических лиц) в одну организацию. Оценка при реорганизации необходима для определения рыночной стоимости бизнеса.

Оценка недвижимости для внесения в уставный капитал предприятий и организаций. Уставной капитал может быть оплачен деньгами или имуществом. Так взносом в уставной капитал может является право аренды недвижимого имущества.

Оценка недвижимости при постановке на бухгалтерский учет. Данная оценка делается с целью постановки предприятий и организаций на баланс или снятия с учета объектов недвижимости. Для осуществления бухгалтерского учета отчет об оценки будет являться важным юридическим документом. Качественная оценка для бухотчетности поможет отразить показатели средств на предприятии, а также отразить все их источники финансирования.

Оценка недвижимости для обмена жилья. В условиях нынешней экономической обстановки обмен квартиры на другую через куплю-продажу является очень актуальным решением. Для установления адекватной цены двух объектов поможет качественная оценка недвижимости. Здесь участники сделки не останутся в «минусе». Если цена одного из оцениваемого превышает стоимость другого, то обмен жилья происходит с доплатой одной из сторон.

Оценка недвижимости в составе более сложных процедур оценочной деятельности таких, как оценка бизнеса, оценка имущественного комплекса предприятия и так далее.

На самом деле достаточно трудно перечислить все те случаи, когда может понадобиться оценка недвижимости – но одно мы можем сказать точно: в любом из них ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» сможет вам помочь!

Процедура независимой оценки недвижимости

Прежде всего, оценщик или оценочная компания определяет недвижимое имущество, имущественные права на нее и ее характеризующие признаки. Необходимо учитывать цель проводимой и оценки, а также предполагаемое пользование ее итогами. В процессе оценки специалист собирает всю необходимую информацию на недвижимое имущество, выявляет степень его износа, ограничения в праве распоряжения и использования, анализирует рынок, относящийся к объекту оценки. При этом учитываются посторонние факторы, способные повлиять на стоимость объекта. И, наконец, после перечисленных этапов выносится заключение.

Документы, необходимые при независимой оценке недвижимости

Как правило, полный состав пакета документов зависит от типа оцениваемого объекта. Для проведения оценки недвижимости необходимо наличие следующих обязательных документов:

• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о праве собственности), в соответствии с которым проведение процедуры оценки возможна, или пользование объекта (договор аренды).
• Физическое лицо должно предоставить документ, подтверждающий его личность (паспорт). Для юридического лица основными документами являются – свидетельство о регистрации с указанием ОГРН и постановки на учет в налоговых органах (ИНН).

Дополнительными документами в процессе оценки могут быть:

• Поэтажный план дома (из БТИ)
• Кадастровый паспорт БТИ
• Описание имеющихся обременений
• Кадастровый паспорт земельного участка и иные документы.

Отчет об оценки объекта недвижимости подразумевает заключение специалиста-оценщика, в котором отражен вывод на основе его профессионального мнения и документов, предоставленных для выполнения отчета в процессе его работы.

Отчет независимого оценщика – это документ, утверждающий сведения доказательного значения (обоснованного мнения), здесь стоимость объекта оценки носит рекомендательный характер в целях совершения сделки, за исключением случаев в законодательстве РФ, предусматривающих обязательную величину стоимости объекта оценки. Иногда возникают обстоятельства, когда участники гражданского оборота не согласны со стоимостью, установленной в процессе оценки, например, заказчик считает выявленную цену экономически не выгодной для себя. Часто это происходит из-за непредоставления полного пакета необходимой документации специалисту или недонесении до него необходимых сведений. В некоторых случаях заказчик в праве оспорить результат оценки или не руководствоваться ей вовсе, так как сделка купли-продажи чаще всего зависит от договоренности между продавцом и покупателем.

ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» - это команда, в которой работают опытные оценщики и эксперты. Наша компания с 2009 года занимается оценочной деятельностью с широким спектром услуг, который отражен на главном разделе сайта.